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Cobrança de Quotas de Condomínio

O que mudou com o novo regime da propriedade horizontal
(v20220114-01)

Foi finalmente publicado o tão aguardado Novo Regime da Propriedade Horizontal, a primeira alteração significativa da legislação que rege os condomínios desde o longínquo ano de 1994. A Lei n.º 8/2022, de 10 de Janeiro, não só consagra em letra de lei aquela que já vinha sendo a jurisprudência mais comum dos nossos tribunais, como introduz algumas alterações no regime legal muito mais consentâneas com aquela que é a actual realidade dos condomínios, cada vez maiores, mais complexos e carecidos, em consequência, de uma administração mais profissionalizada.

No que diz respeito especificamente à cobrança de quotas de condomínio, o administrador já não tem apenas a mera função de cobrar receitas, mas tem uma verdadeira obrigação legal de exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas. A mesma obrigação existe aliás, também, para o Fundo Comum de Reserva. O administrador de condomínio que não cumpra essas obrigações pode ser responsabilizado pessoalmente pela omissão e pelos prejuízos que ela causar (prescrição de quotas por exemplo). Salvo indicação em contrario da assembleia, a acção judicial de cobrança deverá ser instaurada no prazo de 90 dias a contar da data do primeiro incumprimento, excepto se existir deliberação em contrário da assembleia de condóminos ou caso o valor em dívida seja inferir ao valor do indexante dos apoios sociais (IAS, pesquisa de publicações em seg-social.pt) do respetivo ano civil (443,20 € em 2022 (externo: PDF @ seg-social.pt)).

A instauração das acções de cobrança é doravante objecto de fiscalização pelos condóminos que adquirem o direito de serem informados, pelo menos semestralmente e por escrito ou por correio electrónico, sobre os desenvolvimentos dos processos em que o condomínio seja parte.

Colocando termo a uma questão que durante anos se colocou nos tribunas nacionais, a nova lei veio consagrar que é susceptível de execução apenas a acta que tiver deliberado o montante das contribuições anuais a pagar ao condomínio e a sua data de vencimento (em regra a acta em que se aprova o orçamento) e não a acta em que se faz a liquidação da dívida (a descrição das quotizações em dívida). Igualmente esclarecida ficou a polémica cobrança das penalizações. Durante anos, foi entendido por muitos tribunais que as penalizações não poderiam ser reclamadas numa execução de actas. Com a entrada em vigor da nova lei, é certo que numa execução se poderão reclamar as quotizações vencidas, os juros de moras e as penalizações decorrentes de normas regulamentares ou de deliberações de assembleia.

A acta da assembleia de condomínio deverá ser redigida e assinada pelo presidente da assembleia e subscrita por todos os condóminos nela presentes. A acta deverá conter a data e o local da reunião, os condóminos presentes e os ausentes, os assuntos apreciados, as decisões e as deliberações tomadas com o resultado de cada votação e, muito importante, o facto de a acta ter sido lida e aprovada (dessa aprovação do conteúdo da acta depende a eficácia das deliberações da assembleia). A assinatura e a subscrição da acta podem ser efetuadas por assinatura eletrónica qualificada ou por assinatura manuscrita, aposta sobre o documento original ou sobre documento digitalizado que contenha outras assinaturas, valendo também como subscrição a declaração do condómino, enviada por correio eletrónico, para o endereço da administração do condomínio, em como concorda com o conteúdo da acta.

Seguindo aquela que já era a jurisprudência maioritária dos tribunais, a responsabilidade pelo pagamento das quotas pertence em regra ao proprietário das fracção na sua data de vencimento. Os valores vencidos em data posterior à transmissão da fracção, serão da responsabilidade do novo proprietário. A este propósito teve finalmente consagração legal a certidão de dívida, a ser emitida pela administração do condomínio no prazo máximo de 10 dias após solicitação. Doravante, nenhuma escritura de partilha ou transmissão de imóvel deverá ser efectuada sem a certidão de dívida (ou de inexistência de dívida) do condomínio. Quando o novo proprietário aceite fazer a escritura sem essa certidão, torna-se responsável pelas dívidas existentes.

Ainda a propósito da questão da alienação da fracção, a lei vem estabelecer que o vendedor tem a obrigação de comunicar a identificação do novo proprietário à administração por correio registado expedido no prazo máximo de 15 dias a contar da mesma, sob pena de poder ser responsabilizado pelo valor das despesas inerentes à identificação do novo proprietário e pelos encargos suportados com a mora no pagamento dos encargos que se vencerem após a alienação.

Em conclusão, poderemos dizer que o novo regime da propriedade horizontal visa, por um lado, forçar o cumprimento das obrigações pelos condóminos, através da facilitação da cobrança de penalizações e da clarificação da responsabilidade pelo pagamento em caso de alienação da fracção, e visa, por outro, promover uma efectiva cobrança de quotas em dívida pela administração, seja pela obrigação de instauração de acções em muito curto prazo, seja pela obrigação de prestar informação regular aos condóminos sobre o estado dos processos. O novo regime da propriedade horizontal entrará em vigor no dia 10 de Abril de 2022.

As recentes alterações legislativas não se limitam porém à matéria da cobrança de quotas. Muito em breve, serão aqui abordadas as demais alterações introduzidas pela Lei n.º 8/2022, de 10 de Janeiro, no regime da propriedade horizontal.

(O autor recusa a aplicação do denominado "Acordo Ortográfico de 1990")

Castanheira Martins

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